Een lagere rente en betere voorwaarden voor je hypotheek? Daar hebben veel mensen wel oren naar. Jij niet alleen. In 2021 is ruim 2 op de 4 hypotheekaanvragen voor het oversluiten van een hypotheek. Zeker met de huidige lage rentes kan oversluiten een flinke besparing opleveren. Zo zijn er nog wel meer voordelen. Maar er zijn ook belangrijke valkuilen om rekening mee te houden. Wij zetten alle belangrijke voordelen en aandachtspunten op een rij.

Voordelen van hypotheek oversluiten

Dat veel Nederlanders kiezen voor oversluiten, heeft natuurlijk een reden. Of meer dan één reden zelfs. Er zijn vier belangrijke voordelen van oversluiten. 

Voordeel 1: besparing op je maandlasten

De lage rentepercentages op dit moment – dat is de belangrijkste reden voor veel mensen om juist nu hun hypotheek over te sluiten. De rentes liggen een stuk lager dan een aantal jaar geleden. Oversluiten kan je dus soms wel een paar procent aan rente schelen. Dat betekent lagere maandlasten en op jaarbasis al helemaal een flink voordeel.

Rekenvoorbeeld

Hoe dat zit, kunnen we het beste laten zien aan de hand van een rekenvoorbeeld.

Stel: je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000. In dat geval bespaar je achteraf gezien bruto € 500 per jaar als de hypotheekrente in twee jaar tijd met slechts 0,2% is gestegen. Stel: je bent van plan om de hypotheekrente 20 jaar vast te zetten, dan bespaar je in 18 jaar tijd al € 9.000. Stijgt de rente met 1,5%, dan bespaar je in die 18 jaar door het openbreken zelfs bruto € 67.500.

Bereken met onze rekentool zelf hoeveel jij kunt besparen door over te sluiten.

Voordeel 2: oversluiten geeft zekerheid

Een ander belangrijk voordeel van je hypotheek oversluiten is dat het je meer zekerheid geeft over je maandlasten op de langere termijn. Als je jouw rentecontract nu openbreekt en kiest voor een nieuwe hypotheek met een langere rentevaste periode, weet je welke hypotheeklasten je gedurende die hele rentevaste periode hebt. 

Dat percentage blijft je hele rentevaste periode lang hetzelfde. Je weet dus zeker dat je zelfs over 15 of 20 jaar nog steeds de huidige rentes betaalt. Jouw maandlasten worden er dan niet door beïnvloed als de marktrente over twee jaar bijvoorbeeld 0,2%, 0,5%, 1% of 1,5% hoger ligt dan nu. 

Voordeel 3: betere voorwaarden

In het verleden kon je meer verschillende hypotheeksoorten afsluiten dan nu. Je kon bijvoorbeeld ook kiezen voor een beleggings- of levenhypotheek. Die hypotheeksoorten leken toen heel gunstig, maar er kleven helaas ook nadelen aan. 

Als je zo’n hypotheek hebt, kan het soms slim zijn om op een andere hypotheekvorm (een annuïteiten- of lineaire hypotheek) over te stappen. Door je hypotheek over te sluiten, kun je voor een nieuwe hypotheekvorm kiezen. Dat levert je misschien niet alleen lagere maandlasten, maar ook andere en vaak betere voorwaarden op.

Voordeel 4: hypotheek verhogen

En een laatste voordeel: door de forse stijging van de huizenprijzen, kun je wellicht meer lenen dan wat je nu aan hypotheek hebt openstaan. Dat is bijvoorbeeld handig als je verbouwplannen hebt of je woning wilt verduurzamen. Het extra geld dat je leent, kun je daar mooi voor gebruiken. 

Let wel op dat een hypotheekverhoging alleen onder bepaalde voorwaarden mogelijk is. Zo zal de hypotheekverstrekker hiervoor je inkomen opnieuw toetsen. Als je inkomen in de tussentijd is gedaald, kan dit impact hebben op je maximale hypotheek.

Rentescenario: wel of niet oversluiten?

Dat zijn dus een paar belangrijke redenen om te kiezen voor oversluiten. Maar hoe weet je nu of oversluiten voor jou verstandig is? Dat hangt vooral af van de renteontwikkelingen. Hoe die verlopen is – helaas – lastig te voorspellen.

Stel: je rente staat nog voor twee jaar vast. Vanzelfsprekend weet je op dit moment niet hoe hoog de hypotheekrente over twee jaar is. Als je geluk hebt, is hij gedaald. Maar de rente kan in deze periode ook stijgen. 

In een aantal van de afgelopen jaren zagen we forse dalingen van 0,7% tot 1% per jaar, bijvoorbeeld in de jaren 2013, 2014, 2015 en 2019. Dat kan in de toekomst best de omgekeerde kant opgaan. Het zou zomaar kunnen dat de rente over een aantal jaar weer fors hoger ligt. Als je dan nu voor oversluiten kiest, weet je zeker dat je nog lange tijd van de huidige rentepercentages profiteert. Ook als de rente toch gaat stijgen. 

Wat zijn de aandachtspunten voor oversluiten?

Maar er zijn ook een paar aandachtspunten waar je rekening mee moet houden voordat je voor oversluiten kiest. Zo is oversluiten niet gratis. Je krijgt meestal te maken met kosten voor taxatie, notaris, hypotheekadvies en boeterente. Daarnaast zijn er nog een paar punten waar je goed op moet letten voordat je je hypotheek oversluit.

Onzekere renteontwikkelingen

Een nadeel van oversluiten is dat je nooit kunt overzien wat de rentes gaan doen. Als de rente verder daalt, had je achteraf gezien beter niet kunnen oversluiten. In dat geval was wachten tot het eind van je rentevaste periode gunstiger geweest. Feit blijft: jouw financiële besparing hangt vooral af van de ontwikkeling van de hypotheekrente, en die is onzeker. 

Wel is zeker dat als je nu oversluit, je sowieso van de huidige rentes profiteert en voor de komende 10 of 20 jaar weet waar je aan toe bent. Je kiest daarmee dus voor langdurige zekerheid.

Je rentevaste periode is nog niet afgelopen

In principe heb je met je huidige hypotheekverstrekker afgesproken dat je gedurende een bepaalde periode (de rentevaste periode) een bepaald percentage aan rente betaalt. Voordat je kiest voor oversluiten, is het belangrijk om te kijken hoe lang je rentevaste periode nog duurt. 

Besef dat je altijd aan het eind van je rentevaste periode een nieuw aanbod zult krijgen van je bank. Het is niet aannemelijk dat dat aanbod uit zal gaan van dezelfde hoge rente als je op dit moment betaalt. 

Als je rentevaste periode nog maar kort duurt, kan het dus best verstandig zijn om dat aanbod af te wachten. Dat scheelt boeterente. 

Boeterente

Je zult bijna altijd boeterente moeten betalen als je vóór de afloop van je rentevaste periode je hypotheek oversluit. Je hypotheekverstrekker rekent erop een X bedrag aan rente van jou te ontvangen. Maar als je kiest voor oversluiten, breek je in feite je contract open. De boeterente die je daarvoor moet betalen, kun je zien als de rente die je aan je bank vooruitbetaalt om een nieuwe hypotheek te kunnen afsluiten. 

Hoe hoog deze oversluitboete precies is, hangt van een aantal factoren af. Ga ervan uit dat hoe hoger je huidige rente is en hoe langer die nog vaststaat, hoe hoger de boete zal zijn. 

Terugverdientijd van de boeterente

Toch zetten heel veel Nederlanders de stap naar oversluiten – ondanks die boeterente. Dat heeft ermee te maken dat zij het bedrag aan oversluitboete ruimschoots terugverdienen door het bedrag dat ze aan rente besparen. Hierbij speelt de terugverdientijd van de boeterente een rol. Oftewel: hoe lang duurt het voordat jij je boeterente hebt terugverdiend door de besparing die oversluiten je oplevert? 

Vaak is oversluiten vooral verstandig als je terugverdientijd korter is dan de resterende duur van je rentevaste periode. 

Bruto vs. netto besparing

Nog een aandachtspunt is de bruto vs. netto besparing. Voordat je tot oversluiten overgaat, moet je zeker weten dat het je niet alleen bruto maar ook netto een mooie besparing oplevert. Dit betekent dat er nog steeds sprake is van een besparing als je rekening houdt met alle belastingeffecten.

Het zit zo: bij oversluiten moet je ook rekening houden met de hypotheekrenteaftrek. Hoe minder rente je betaalt, hoe lager je hypotheekrenteaftrek zal zijn. Met lagere rente heb je dus ook minder belastingvoordeel.

Daar staat dan weer tegenover dat je de extra oversluitkosten (de advieskosten, notariskosten, taxatiekosten en boeterente) wel mag aftrekken van je inkomen bij de belastingaangifte van dit jaar. Dat levert dan weer wel voordeel op. 

Bankspaarhypotheek oversluiten 

Heb je eerder een bankspaarhypotheek afgesloten? Dan is het niet altijd handig om die over te sluiten, tenzij je bankspaarhypotheek uit meerdere typen leningen (bijvoorbeeld deels bankspaarhypotheek en deels annuïteitenhypotheek) bestaat. Een bankspaarhypotheek heeft namelijk veel fiscale voordelen. 

Als je deze hypotheekvorm hebt, is het altijd verstandig om met een hypotheekadviseur om de tafel te zitten. Ook als oversluiten voor jouw type hypotheek niet gunstig is, zal een hypotheekadviseur je dat eerlijk vertellen.

Aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Tot 1 januari 2013 kon je een aflossingsvrije hypotheek afsluiten voor de volledige financiering van je huis. Nu is het zo dat je anno 2021 voor nieuw afgesloten hypotheken alleen nog rente mag aftrekken als je kiest voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Daar is wel een uitzondering op. Als je vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten, val je onder de overgangsregeling. Je mag dan je aflossingsvrije hypotheek oversluiten met behoud van hypotheekrenteaftrek. 

Het enige ding is dat veel banken daar hun eigen regels voor hanteren. De meeste banken gaan akkoord met maximaal 50% van je huidige woningwaarde aflossingsvrij financieren. Voor het andere deel moet je een hypotheek afsluiten die je annuïtair of lineair aflost. 

Het is belangrijk om hier goed naar te kijken als je een aflossingsvrije hypotheek oversluit. Het kan zijn dat je huidige hypotheek aanhouden in zo’n geval gunstiger is dan een nieuwe hypotheek nemen.

Risico-opslag

Een laatste aandachtspunt voor oversluiten is de risico-opslag als je een hypotheek hebt zonder NHG. 

De rente die je voor je hypotheek betaalt, bestaat uit een basisrente en een risico-opslag. Hoeveel die risico-opslag is, hangt af van de verhouding tussen je hypotheekbedrag en de waarde van je woning. Doordat je aflost op je hypotheek, verandert die verhouding vaak naarmate je hypotheek langer loopt. Daardoor kan je rente over de gehele looptijd gunstiger uitvallen. Het is dus altijd belangrijk om bij het kiezen van een nieuwe hypotheek niet alleen af te gaan op de laagste rente op dit moment, maar ook te kijken welke hypotheek over de hele looptijd het voordeligst uitvalt.

Benieuwd naar jouw mogelijkheden?

Is oversluiten in jouw situatie een slimme zet? Welke voor- en nadelen heeft oversluiten voor jou? Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep geeft je graag onafhankelijk, deskundig en eerlijk advies over oversluiten. Maak een afspraak met jouw adviseur voor een vrijblijvend adviesgesprek.